Рецензирование строительно-технической экспертизы по разделу здания и реконструкции

Предмет рецензирования

Проведён критический анализ судебной строительно-технической экспертизы относительно возможности и вариантов раздела административного здания между совладельцами, определения отступлений от идеальных долей, стоимости объекта и расходов, связанных с реконструкцией и обособлением инженерных систем.

Для рецензирования анализировали не только конечные варианты раздела, но и достаточность исходных данных, актуальность технической инвентаризации, корректность оценочных процедур, пределы компетенции эксперта и возможность дать ответы на поставленные вопросы в их первоначальной редакции.

Были ли достаточны исходные данные для раздела здания

Материалы технической инвентаризации, на которые опиралось первоначальное заключение, были составлены значительно раньше даты экспертизы. За это время объёмно-планировочные решения, площади помещений или техническое состояние могли измениться. Для разработки вариантов раздела это имеет непосредственное значение, поскольку актуальные площади влияют на расчёт долей совладельцев.

Научно-методические рекомендации предусматривают необходимость иметь правоустанавливающие документы, данные о долях совладельцев, материалы технической инвентаризации и сведения о фактическом использовании недвижимости. В рецензируемом заключении не было приведено надлежащего анализа того, изменились ли характеристики здания по сравнению со старыми материалами инвентаризации.

Идеальные доли и прозрачность расчётов

При анализе текстовой части установлено, что данные о размере идеальных долей совладельцев не были надлежащим образом приведены, хотя именно они являются базой для оценки предложенных вариантов раздела. Расчёты отступлений от долей по площади и стоимости были изложены таким образом, что затрудняли проверку логики полученных результатов.

Кроме того, денежная компенсация при отступлении от идеальных долей зависела от определённой рыночной стоимости здания. Следовательно, ошибки в подборе объектов сравнения или корректировках стоимости непосредственно влияли не только на оценку имущества, но и на расчёт компенсаций между совладельцами.

Проверка рыночной стоимости и объектов-аналогов

Первоначальный эксперт применил сравнительный подход и отобрал десять объектов-аналогов. При рецензировании установлено, что значительная часть аналогов отличалась от объекта оценки по площади и месту расположения. Для части аналогов площадь была существенно меньше, что без надлежащей корректировки могло завышать стоимость единицы площади.

В консультативном заключении указана необходимость как минимум учесть корректировку на торг, место расположения и площадь. Также в первоначальном заключении не было надлежащим образом указано, включён ли НДС в рыночную стоимость. Отдельно проверен расчёт суммарного индекса удорожания: приведённое значение не было подтверждено расчётом, а контрольный пересчёт дал иной результат.

Реконструкция инженерных систем и пределы компетенции

Отдельный вопрос касался стоимости проектных работ при реконструкции систем жизнеобеспечения. Рецензирование установило, что определение стоимости именно проектных работ в неизменённой редакции вопроса выходило за пределы перечня основных задач строительно-технической и оценочно-строительной экспертиз. При таких условиях эксперт должен был инициировать уточнение вопроса, а при неизменённой редакции — сообщить о невозможности предоставить заключение в соответствующей части.

Ещё один вопрос касался суммы расходов на реконструкцию и обособление помещений. Для достоверного определения перечня и стоимости таких работ необходимо сначала установить, какими помещениями будет пользоваться каждый совладелец, а также иметь проект реконструкции, охватывающий не только изменение планировки, но и обособление электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления и других коммуникаций. Без этих данных ответ в поставленной редакции не имел достаточной исходной базы.

Нормативная и методическая база

При проверке использовались Закон Украины «О судебной экспертизе», Гражданский процессуальный кодекс Украины, Инструкция о назначении и проведении судебных экспертиз, Научно-методические рекомендации, Инструкция о проведении раздела, выдела и расчёта долей объектов недвижимого имущества, ДБН о составе проектной документации, Национальные стандарты № 1 и № 2, а также методические рекомендации по корректировкам при оценке недвижимости.