Локальные факторы нормативной денежной оценки: зоны Км3 и их пространственное распространение
Предмет комплексного исследования
В рамках судебной комплексной земельно-технической экспертизы и экспертизы по вопросам землеустройства исследовались десять земельных участков и локальные факторы, предусмотренные технической документацией по нормативной денежной оценке земель города.
Эксперт должен был установить, в границах каких зон локальных факторов фактически расположены исследуемые участки, определить площади охвата этих зон и проверить исходные данные, использованные при применении коэффициента Км3 в выписках из нормативной денежной оценки.
Почему для Км3 нужно пространственное исследование
Локальные факторы нормативной денежной оценки связаны не только с текстовым перечнем коэффициентов. Их применение зависит от того, находится ли конкретный земельный участок полностью или частично в границах соответствующей пространственной зоны.
Поэтому эксперт исследовал текстовые и графические материалы технической документации, кадастровые данные и схемы проявления функционально-планировочных, инженерно-инфраструктурных, инженерно-геологических, санитарно-гигиенических и природно-ландшафтных факторов.
Какие локальные факторы проверялись
Среди исследованных характеристик были примыкание к улицам с твёрдым покрытием, обеспеченность централизованным газоснабжением, водоснабжением и водоотведением, расположение в санитарно-защитных зонах, в зонах опасных геологических процессов, рекреационных территориях, прирельсовых зонах и зонах доступности отдельных объектов и транспортной инфраструктуры.
Для части крупных участков устанавливалось не просто вхождение в определённую зону, а то, какая именно часть площади охвачена фактором. Это позволило отделить ситуации полного распространения локального фактора от частичного.
Сопоставление технической документации и других исходных сведений
При сравнении технической документации с другими предоставленными сведениями эксперт установил противоречия в отношении отдельных локальных факторов. В частности, для одного из участков в письме было указано пребывание в зоне пешеходной доступности к природоохранным объектам, тогда как по соответствующей схеме технической документации такая зона в границах участка не была установлена.
Это обстоятельство имеет практическое значение: значение Км3 должно опираться на документально подтверждённое пространственное положение участка относительно утверждённых зон, а не только на отдельный перечень коэффициентов без проверки картографической основы.
Результат экспертизы локальных факторов НДО
По результатам исследования локальные факторы, документально подтверждавшиеся для каждого из десяти участков, были описаны в исследовательской части и отображены на отдельных схемах. Для зон, охватывавших участки частично, определялись соответствующие площади в гектарах.
Таким образом, экспертиза дала возможность проверить пространственную фактичность локальных факторов нормативной денежной оценки, разграничить полный и частичный охват участков и выявить расхождения между разными источниками данных, использовавшимися при формировании показателей НДО.
Нужна экспертиза по вопросам землеустройства?
Опишите ситуацию и пришлите имеющиеся документы — определим предмет исследования и необходимые материалы.