Рецензування будівельно-технічної експертизи щодо поділу будівлі та реконструкції

Предмет рецензування

Проведено критичний аналіз судової будівельно-технічної експертизи щодо можливості та варіантів поділу адміністративної будівлі між співвласниками, визначення відступів від ідеальних часток, вартості об’єкта та витрат, пов’язаних із реконструкцією й відокремленням інженерних систем.

Для рецензування аналізували не тільки кінцеві варіанти поділу, а й достатність вихідних даних, актуальність технічної інвентаризації, коректність оціночних процедур, межі компетенції експерта та можливість дати відповіді на поставлені питання у їх первинній редакції.

Чи були достатні вихідні дані для поділу будівлі

Матеріали технічної інвентаризації, на які спирався первинний висновок, були складені значно раніше за дату експертизи. За цей час об’ємно-планувальні рішення, площі приміщень або технічний стан могли змінитися. Для розроблення варіантів поділу це має безпосереднє значення, оскільки актуальні площі впливають на розрахунок часток співвласників.

Науково-методичні рекомендації передбачають необхідність мати правовстановлювальні документи, дані щодо часток співвласників, матеріали технічної інвентаризації та відомості про фактичне використання нерухомості. У рецензованому висновку не було наведено належного аналізу того, чи змінилися характеристики будівлі порівняно зі старими матеріалами інвентаризації.

Ідеальні частки та прозорість розрахунків

При аналізі текстової частини встановлено, що дані щодо розміру ідеальних часток співвласників не були належно наведені, хоча саме вони є базою для оцінки запропонованих варіантів розподілу. Розрахунки відступів від часток за площею і вартістю були викладені таким чином, що ускладнювали перевірку логіки отриманих результатів.

Крім того, грошова компенсація при відступі від ідеальних часток залежала від визначеної ринкової вартості будівлі. Отже, помилки у підборі об’єктів порівняння або коригуваннях вартості безпосередньо впливали не лише на оцінку майна, а й на розрахунок компенсацій між співвласниками.

Перевірка ринкової вартості та об’єктів-аналогів

Первинний експерт застосував порівняльний підхід і відібрав десять об’єктів-аналогів. Під час рецензування встановлено, що значна частина аналогів відрізнялася від об’єкта оцінки за площею та місцем розташування. Для частини аналогів площа була суттєво меншою, що без належного коригування могло завищувати вартість одиниці площі.

У консультативному висновку зазначено необхідність щонайменше врахувати коригування на торг, місце розташування та площу. Також у первинному висновку не було належно зазначено, чи включено ПДВ до ринкової вартості. Окремо перевірено розрахунок сумарного індексу подорожчання: наведене значення не було підтверджене розрахунком, а контрольний перерахунок дав інший результат.

Реконструкція інженерних систем і межі компетенції

Окреме питання стосувалося вартості проєктних робіт при реконструкції систем життєзабезпечення. Рецензування встановило, що визначення вартості саме проєктних робіт у незміненій редакції питання виходило за межі переліку основних завдань будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертиз. За таких умов експерт мав ініціювати уточнення питання, а за незміненої редакції — повідомити про неможливість надати висновок у відповідній частині.

Ще одне питання стосувалося суми витрат на реконструкцію та відокремлення приміщень. Для достовірного визначення переліку і вартості таких робіт необхідно спочатку встановити, якими приміщеннями користуватиметься кожен співвласник, а також мати проєкт реконструкції, що охоплює не лише зміну планування, а й відокремлення електропостачання, водопостачання, каналізації, опалення та інших комунікацій. Без цих даних відповідь у поставленій редакції не мала достатньої вихідної бази.

Нормативна та методична база

При перевірці використовувалися Закон України «Про судову експертизу», Цивільний процесуальний кодекс України, Інструкція про призначення та проведення судових експертиз, Науково-методичні рекомендації, Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, ДБН щодо складу проєктної документації, Національні стандарти № 1 і № 2 та методичні рекомендації щодо коригувань при оцінці нерухомості.